老城市，新活力丨解密永庆坊：房企参与背后的商业逻辑？

摘要：中房产业升级与城乡发展联盟城市更新研习社11月研学考察回顾

我们总是在抱怨“千城一面”，千篇一律的工厂、住宅和方盒子办公楼乃至超大型购物中心，这是每座处于快速发展阶段的城市所面临的共同问题。

一座城市的独特面貌究竟如何传承与创新?它不仅包括专业规划和建筑形象的设计，亦同时根植于城市居民的心中。对于生于斯、长于斯的我们来说，老城面貌是最能够立体呈现出一座城市特质的要素之一。而“城市更新”观念的介入，我们又是否可以将其视为重新激活城市魅力、连接地缘、唤醒文化创造力等元素的方法?

△ 永庆坊是极具广州老西关文化底蕴的旧址，内有李小龙祖居，銮舆堂(粤剧武打行演武之地)，近年通过“微改造”焕发新的活力。

邂逅永庆坊丨

如果想看大都市的繁华可以去CBD，而任何一座城市都需要有承载历史文化特色的地方。

2019年11月29日，中房产业升级与城乡发展联盟—城市更新(三旧改造)研习社(中山大学南方学院金融地产教育中心、中房金融地产国际商学院主办)社员，在万科负责人和研习社田光明社长的带领下，重走国领导人广州考察地永庆坊，开展实地研学考察。活动旨在深入探寻城市微改造代表项目永庆坊的过去、现在和未来，解密房企参与背后的商业逻辑?促进该领域的成功经验的互鉴分享、推动城市设计、历史文化、公共艺术等多个领域与城市更新融合，并集合国内城市开发建设领域创新者共同围绕“永庆坊·城市更新”的核心议题展开对话。

△ 巷子深处，弦胡声声作响，咿呀的南音飘出，令路过的游人不由得驻足张望。

△ 漫步永庆坊，琳琅满目的别致风格，模糊了生活和艺术的边界。

活动当日，我们通过主题分享，聆听万科永庆坊负责人和国内专家关于“旧改背后的商业逻辑”“城市微改造”的前沿理念，思想的交锋与碰撞中引发城市更新主题的思索。

作为分享会的主持嘉宾，中房产业升级与城乡发展联盟城市更新(三旧改造)研习社社长、中地研究院院长田光明抛砖引玉，首先对湾区城市更新十年再出发提出自己看法和观点，着重从资源禀赋角度分析，认为湾区已从增量时代转入存量时代，城市更新将成为释放城市发展新活力的重要支撑工具，同时城市更新也需要继续激发市场活力，并与城市产业升级培育、人居改善、文化软实力等方面挂钩，从“城市增长”真正转变到“城市成长”，实现城市品质提升。

左一：分享嘉宾丨张广忠 中房产业升级与城乡发展联盟导师团实战导师、曾任职广东长隆集团13年，现任GVL怡境国际设计集团高级顾问、旅游管理公司总经理

左二：主持嘉宾丨田光明 城市更新(三旧改造)研习社社长、中地研究院院长

右二：分享嘉宾丨汪力 中房金融地产国际商学院院长、中山大学南方学院金融地产教育中心主任

右二：分享嘉宾丨何洪涛：中房产业升级与城乡发展联盟康养产业研习社社长、深圳市银幸现代养老服务有限公司总经理

解密永庆坊丨

广州，既是世界感受岭南文化的重要窗口，也是中国最早深入探索“三旧改造”的城市之一。旧城更新，不仅仅是更新场景，更要为老城注入新生。

永庆坊的“绣花式”改造如何推动对西关老城文化遗产的修复和保护?到底以什么样的方式来唤醒我们对岭南传统文化的集体记忆?未来还会在城市更新方面有哪些探索和创新?房企参与背后的商业逻辑是什么，能否盈利?这让与会嘉宾们充满了好奇和期待。

△ 永庆坊一角

分享嘉宾丨喻敏锋 永庆坊改造项目负责人、广州万科副总经理

广州万科副总经理、永庆坊项目负责人喻敏锋表示，万科之所以做永庆坊，与一线城市、核心城市传统城区已经基本上没有什么新增土地，新增房屋有关。而选择永庆坊，是因为这里是非常好的旧改试验场。

据介绍，永庆坊在改造过程中秉承“老城市，新活力”，并将按三步走——打造场景，传承文化，激活商业。老城市新活力建成要分三步来走——第一步是打造场景;第二步是传承文化;第三步是激活商业。永庆坊致力于打造中国时期城市有机更新的标杆、广州岭南文化对外交流的窗口和高品质岭南文化特色的商业。

“做永庆坊项目过程中，我们最大的感受就是跟传统的房地产开发项目不同。”喻敏锋表示，永庆坊项目涉及到的相关群体太多，需要非常深度去考量项目的天时地利人和。

喻敏锋说，永庆坊在环境提升时把以前的危房修缮好，恢复了一些功能，“老城区很多时候没有绿化，也从中减量，拔了一些房子，加了一些绿化”。在老旧小区，没法做雨污分流，消防车进不去，但永庆坊坚持落实了雨污分流，并且请中国消防检测中心做消防控制，开了消防道;还将街上特别乱的电线基本上全部铺到地下。 此外，永庆坊在建筑立面元素尽量用岭南的轻砖灰瓦，保留岭南建筑元素。

据介绍，永庆坊一期只有7000平方米，有30多家特色商业，20多家创意办公，还有6户原住民，“内衣内裤晒在外面，开始我们的压力很大，后来想想这很好，很多旅游区会请原住民做演员，但永庆坊的原住民是本色出演，这样会更合适。”而二期商业比例会更大，二期在业态方面坚持“文化引领、传统与创新相结合、甄选高品质、做强夜经济”的原则，以历史人文融合都市生活，以业态重构方式导入品牌创新及品质提升，打造广州高活力岭南文化特色商业名片。

在文化方面，永庆坊有10个最顶级的非遗大师进入街区成为商家，让游客全方位体验西方传统文化的魅力。

△ 永庆坊肌理对比

永庆坊二期效果图

喻敏锋提到，不同于老城发展“推倒重建”的做法，万科对于永庆坊项目采用“微改造”做法，基于原来外轮廓不变的前提进行建筑立面更新，让“旧”和“新”充分地有机结合。这里在保留旧建筑岭南特色风貌的同时，引入文化创意产业——市民、游客可到永庆坊逛街听曲、赏玩民国建筑、欣赏先锋话剧，或者到李小龙祖居感受中国功夫的魅力。

永庆坊·李小龙祖居

分享嘉宾丨伍荣娟 永庆坊项目设计主创与项目设计总体统筹单位--竖梁社合伙人

谈到如何打造成功的城市微改造项目，永庆坊项目设计主创与项目设计总体统筹单位竖梁社合伙人伍荣娟以《城市更新微改造中的新与旧——永庆坊》为出发点，从项目设计、建筑设计和运营理念等多领域通过立体的介入方式，探讨城市更新微改造中的“新”与“旧”。

永庆坊的改造确实存在不少难点，一方面是协调建筑权属及解决建筑现状结构状况错综复杂的问题;另一方面是如何在保证这个街区的延续感前提下解决传统的城市设计难做到与城市业态相结合的问题。因此，设计单位强调一种有机更新的手段，以多元改造主体的设计方案，强调社会力量参与的方式，将视野拓展到城市生态上，前置性与策划、招商、运营团队协作，引入众创办公，青年公寓、教育营地、特色商业等业态。保留民间设施銮舆堂粤剧训练，在街区规划中留出开阔的看台内院，支持演出交流活动。针对舍不得搬离的街坊民居提供符合需求的多元设计方案，摒弃大拆大建，保护城市肌理。

△ 交流进行时

△ 合影·永庆坊433生活馆

夜话城市更新丨

分享会结束后，考察团一行在永庆坊433生活馆稍作歇息。傍晚，于生活馆举办交流晚宴，并加入城市更新共建者们的围炉夜话。

△ 夜幕下的永庆坊

围炉夜话·精彩观点：

主持嘉宾丨田光明 中房产业升级与城乡发展联盟-城市更新(三旧改造)研习社社长、中地研究院院长

田院长指出，城市更新是一个很复杂的系统工程，涉及规划、法律、政策、财税、金融、建筑、金融等多个领域，城市更新(三旧改造)研习社，致力于汇集城市更新领域导师，构建高水平的学习交流平台，推动行业进步，以帮助企业解决实际问题为核心。

田院长认为，要解决如今城市更新中所遇到的问题，进行有效突破，需要从创新、支持、强化三方面进行，其中就包括优化规划管理制度、提高连片效益、增强司法保障等多个角度。而对于地产企业来说，伴随着粤港澳大湾区城市群融合发展的趋势，在未来5-10年中，融合将成为主要关键词，地产、旧改、金融等多种业态也将有进一步的融合和发展，衍生出全新的产业模式。毋庸置疑，在这样的机遇下，城市更新也将进入新的征程。

左一：分享嘉宾丨张广忠 中房产业升级与城乡发展联盟导师团实战导师、曾任职广东长隆集团13年，现任GVL怡境国际设计集团高级顾问、旅游管理公司总经理

汪院长总结，今天我们来到万科永庆坊项目进行实地研学考察，通过和操盘手、导师们面对面学习交流，让我们更深刻的了解到要打造一个成功的城市微改造项目实属不易，城市更新三旧改造包括的产业内容很宽泛，微改造只是其中一个部分，通过万科进入这个领域的逻辑、思考和项目运营情况，让我们更深刻的了解到什么样的企业更适合进入微改这个领域，什么样的项目才适合自己的企业进入，这种结合实际项目的细分产业领域专业探讨交流很有必要，每一次可以对这个领域做一个方向性的利弊分析，引起大家的思考，也为大家打开了思路，受益良多，再一次感谢万科喻总和各位导师的精彩分享!

社员部分观点：

1、城市更新要坚持“以人为本”，尊重原住民，注重对核心空间进行更新改造，以点带面、以线串点、编织成网，全面激活老城区，真切改善本土居民的日常生活，从而实现“老少皆宜”“雅俗共赏”“古今中外”的包容性发展。

2、当我们更多地着眼于“人”和“产”的关系，必然的一个联系就是“安居方能乐业”，各种成熟配套产业的回归才会吸引对生活品质更有追求的年轻人回归老城区。

3、城市更新，不应为更新而更新!更新应该是具备对历史文化沉淀的保护延续，但它一定不是为了成就IP的文创产业。更新，应该具备焕发城市活力的功能，能为城市带来增值的赋能;更新，也不应只是一味吹嘘情怀的孤芳自赏，要能形成人的认同，这样才有城市的气息。更新，能把产业激活，这必须是硬指标。

△ 深度交流，畅所欲言——夜话城市更新。

主持人丨岳焕敏：中山大学南方学院金融地产教育中心老师、中房产业升级与城乡发展联盟秘书长

助力产业升级和城乡发展，推动思维进步与时代变革!

最后，岳老师代表中房金融地产国际商学院、中山大学南方学院金融地产教育中心、中房产业升级与城乡发展联盟，再次感谢万科喻总和嘉宾的精彩分享，感谢社友的到来，也诚邀越来越多优秀的朋友加入到中房产业升级与城乡发展联盟——城市更新(三旧改造)、产业园区与特色小镇、文旅与乡村振兴、康养产业四大研习社，共同学习提升!